Bitcoin für Immobilien? Fannie Mae kooperiert mit Coinbase für Krypto-Hypotheken

Originaltitel: Fannie Mae kooperiert mit Coinbase, um Krypto- und Stablecoin-Zahlungen für Wohnungsbaudarlehen und Hypotheken zu ermöglichen
Originalautor: The Winepress
Übersetzung: Peggy, BlockBeats

Anmerkung der Redaktion: Welche Konsequenzen hat es, wenn „ein Haus mit Kryptowährung kaufen“ von einem Slogan zu einer von Fannie Mae übernommenen Finanzstruktur wird?

Seit langem hat sich der Kernwiderspruch des US-Immobilienmarktes nicht geändert: steigende Immobilienpreise, stagnierende Einkommen und junge Menschen, die systematisch an der Schwelle zur Anzahlung scheitern. Der traditionelle Weg basiert auf Ersparnissen und Krediten, während Kryptowährungsbesitzer in einem Zustand von „vermögend, aber illiquide“ feststecken. Die Zusammenarbeit zwischen Coinbase und Fannie Mae eröffnet im Wesentlichen einen Weg, On-Chain-Vermögen in die Fähigkeit zum Immobilienerwerb umzuwandeln.

Der Schlüssel zu diesem Mechanismus liegt jedoch nicht darin, „ob man ein Haus kaufen kann“, sondern „wie und zu welchen Kosten man ein Haus kaufen kann“. Im Grunde ersetzt er Ersparnisse durch Hypotheken und Zeit durch Hebelwirkung: Die Anzahlung stammt nicht mehr aus Ansammlungen, sondern aus einem weiteren Kredit; Vermögenswerte werden nicht liquidiert, sondern erneut verpfändet. Während die Schwelle gesenkt wird, steigt die Gesamtverschuldung.

Wenn Kryptowährungen in ein reguliertes, staatlich unterstütztes Immobilienfinanzierungssystem eintreten, bringen sie nicht nur Chancen, sondern auch eine potenzielle Risikoverlagerung mit sich – von Liquiditätsproblemen hin zu langfristigen Zinssätzen und Hebelrisiken.

Aus einer makroökonomischen Perspektive könnte dies der Ausgangspunkt für die Tokenisierung von Immobilien sein. Stablecoins, On-Chain-Kredite und die Besicherung von Vermögenswerten halten allmählich Einzug in das traditionelle Finanzsystem. Dass Wohnimmobilien das Endziel dieses Prozesses sind, ist nicht überraschend.

Es bleibt abzuwarten, ob dies wirklich eine neue Tür für junge Menschen öffnet oder sie in ein komplexeres Finanzsystem mit höherem Hebel führt. Die Antwort muss erst noch durch die Zeit bestätigt werden.

Nachfolgend der Originalartikel:

Anfang dieser Woche kündigte der staatlich unterstützte Hypothekenfinanzierer Fannie Mae eine Partnerschaft mit der Kryptowährungs-Handelsplattform Coinbase an, die die Unterstützung von Kryptowährungen und Stablecoins für die Vergabe von Wohnungsbaudarlehen und Hypotheken ermöglicht.

In einer Pressemitteilung vom 26. März bezeichnete Coinbase diesen Schritt als einen „neuen Weg zum Wohneigentum“.

Die vom Markt verdrängte Generation und ein „neuer Weg“

„Millionen von Amerikanern haben jetzt einen neuen Weg zum Wohneigentum. Bei einer neuen Art von krypto-besicherten Hypotheken, die von Coinbase für Better unterstützt werden, können potenzielle Hauskäufer bald ihre Bitcoin oder USDC auf ihrem Coinbase-Konto nutzen, um die Anzahlung zu leisten. Diese Kredite werden von Better vergeben und bedient und sind, wie andere konforme Hypotheken auch, durch Fannie Mae abgesichert.“

„Für die zig Millionen Amerikaner, die digitale Vermögenswerte halten, bieten Krypto-Hypotheken eine neue Option für Wohneigentum in einem zunehmend angespannten Immobilienmarkt.“

Coinbase ist der Ansicht, dass die Tokenisierung von Immobilien dazu beitragen könnte, dieses strukturelle Problem zu lösen, bei dem eine große Anzahl von Amerikanern vom Immobilienmarkt ausgeschlossen ist.

„Wohneigentum ist einer der wichtigsten Motoren für die generationsübergreifende Vermögensbildung, aber der Zugang zu dieser Chance wird immer schwieriger. Das traditionelle Immobiliensystem hat ältere Generationen begünstigt, die von jahrzehntelangem Zinseszinseffekt beim Eigenheimwert profitiert haben, was die Lücke zwischen Immobilienpreisen und Einkommen weiter vergrößert hat.“

Zuvor hatte The WinePress bereits darauf hingewiesen, dass eine beträchtliche Anzahl von Amerikanern effektiv vom Immobilienmarkt „ausgepreist“ wurde und dieser Trend ohne politische Anpassungen anhält und sich verschlimmert.

Im Januar dieses Jahres erwähnte Donald Trump in einer Kabinettssitzung, dass er nicht wolle, dass die Immobilienpreise fallen, sondern weiter steigen, um das Vermögen bestehender Hausbesitzer zu schützen und gleichzeitig alternative Wege für junge Menschen bereitzustellen, wie etwa die vorgeschlagene „50-Jahres-Hypothek“.

Innovative Struktur von zwei Krediten: Nutzung von Krypto-Assets für die Anzahlung

Anschließend erläuterte Coinbase die Kernlogik und die Vorteile dieses Mechanismus, der grundlegend die zentrale Hürde der „Liquidität“ angeht.

Bei diesem Modell können Inhaber von Krypto-Assets ein Immobiliendarlehen erhalten, ohne das gesamte Bargeld im Voraus aufbringen oder Vermögenswerte verkaufen zu müssen. Durch die Einbeziehung digitaler Vermögenswerte in den Underwriting-Prozess als Sicherheit kann On-Chain-Vermögen in reale Kaufkraft umgewandelt werden – was den Weg zum Wohneigentum erweitert, während die langfristige Investitionsposition erhalten bleibt.

Dieses Produkt ist strukturell ähnlich wie eine traditionelle Hypothek mit denselben rechtlichen Schutzmaßnahmen. Der Hauptunterschied besteht jedoch darin, dass Kreditnehmer keine Baranzahlung leisten müssen, sondern stattdessen einen separaten Kredit durch die Verpfändung ihrer Krypto-Assets absichern, um die Anzahlung zu decken.

Konkret beinhaltet der Immobilienkauf eine „Zwei-Kredit-Struktur“:

Der erste Kredit ist eine Standard-Hypothek von Fannie Mae für die Immobilie selbst;

Der zweite Kredit ist für die Baranzahlung, besichert durch die von Ihnen verpfändeten Krypto-Assets.

Ein wichtiges Designmerkmal von Better ist, dass beide Kredite denselben Zinssatz und dieselbe Tilgungsdauer haben und der Kreditnehmer nur eine einzige kombinierte monatliche Rate zurückzahlen muss – ein Novum auf dem Markt.

Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie für 500.000 $ kaufen möchten, können Sie Bitcoin im Wert von 250.000 $ verpfänden, um einen Kredit über 100.000 $ für die Anzahlung zu erhalten. Während der Kreditlaufzeit werden Ihre Krypto-Assets auf dem Coinbase Prime-Konto von Better verwahrt und nach Rückzahlung des Kredits an Sie zurückgegeben. Wenn ein Kreditnehmer sich für die Verpfändung von Bitcoin entscheidet, ändern sich die Kreditbedingungen zudem nicht durch Bitcoin-Preisschwankungen; selbst wenn sich der Markt bewegt, bleiben Ihre besicherten Kreditbedingungen gleich.

Aus einer breiteren Perspektive wird dieses Produkt als entscheidender Versuch angesehen, Krypto-Assets in das reale Finanzsystem zu integrieren. Stablecoins werden bereits häufig im globalen Zahlungsverkehr und Fondsmanagement eingesetzt, die Tokenisierung hält allmählich Einzug in Kredite, Staatsanleihen und Kapitalmärkte, wobei die Immobilienfinanzierung als nächste Grenze gilt.

Diese neuen Krypto-Hypothekendarlehen stellen den ersten Schritt zur Integration von Krypto-Assets in die Kerninfrastruktur des US-Immobilienfinanzierungssystems dar. Dies ist die Verwirklichung der „Everything Exchange“-Vision, die nicht nur den On-Chain-Handel verschiedener Vermögenswerte ermöglicht, sondern auch die reale Nutzbarkeit dieser Assets. Es zeigt, dass Krypto-Assets mit regulierten, staatlich unterstützten Systemen interagieren können, was zu mehr wirtschaftlicher Freiheit führt und den Weg zur Erfüllung des „American Dream“ erweitert.

In einem Interview mit CNBC sagte Better-CEO Vishal Garg: „Wir haben jetzt die Infrastruktur aufgebaut, damit jeder tokenisierte Vermögenswert in Amerika verpfändet werden kann, um Menschen beim Hauskauf zu helfen. Es beginnt mit Bitcoin, es beginnt mit USDC, aber in Zukunft könnte es Apple-Aktien, Amazon-Aktien oder jeden öffentlich gehandelten Investmentfonds, Rentenfonds oder sogar Vermögenswerte, die Sie in Ihrem Rentenkonto (IRA) halten, betreffen – all das könnte zur Absicherung Ihres Immobilienkaufs verwendet werden.“

Max Branzburg, Leiter für Verbraucher- und Geschäftsprodukte bei Coinbase, fügte hinzu: „Durch Token besicherte Hypotheken sind ein bedeutender Schritt in Richtung Wohneigentum für eine jüngere Generation, die mit Hürden bei der traditionellen Ansparung von Anzahlungen konfrontiert ist.“

Kosten und Risiken: Höhere Schwelle oder eine weitere Form der Hebelwirkung?

Dieses Modell ist jedoch nicht ohne Kosten.

CNBC merkt an, dass Kreditnehmer zwei Kredite gleichzeitig zurückzahlen müssen, was die Gesamtkosten erheblich erhöht.

Das Wall Street Journal erklärte dies ebenfalls: Die Funktionsweise dieses neuen Hypothekenprodukts ist wie folgt: Der Käufer erhält zunächst eine traditionelle 15- oder 30-jährige, durch Fannie Mae abgesicherte Hypothek von Better; gleichzeitig muss der Käufer keine Baranzahlung leisten, sondern erhält stattdessen einen separaten Kredit durch die Verpfändung von Bitcoin oder USDC (einem gängigen Stablecoin), um die Anzahlung zu decken.

Da die Baranzahlung durch einen zweiten Kredit ersetzt wird, muss der Kreditnehmer für beide Kredite gleichzeitig Zinsen zahlen, was die Gesamtkosten für den Hauskauf erheblich erhöht. Die Zinssätze für die beiden Kredite entsprechen im Allgemeinen den typischen Fannie Mae-Hypothekenzinsen oder liegen höchstens etwa 1,5 Prozentpunkte darüber.

Mit anderen Worten: Dieses Modell ersetzt im Wesentlichen „Ersparnisse“ durch „Hebelwirkung“.

Better-CEO Vishal Garg erklärte jedoch, dass die auf ihrer Plattform angebotenen Zinssätze immer noch niedriger seien als die der Konkurrenz und die Zinssätze und Bedingungen für beide Kredite konsistent blieben. Er sagte: „Sie behalten weiterhin das Aufwärtspotenzial des Vermögenswerts; im Falle von USDC können der von Ihnen gehaltene Vermögenswert und seine erwirtschafteten Erträge dazu verwendet werden, die Zinszahlungen für das Hypothekendarlehen auszugleichen.“

Das Wall Street Journal zitierte zudem eine Redfin-Umfrage aus dem Jahr 2025, wonach über 10 % der Millennials und Gen Z Kryptowährungsbestände verkauft haben, um eine Anzahlung für ein Haus zu leisten.

Aus einer makroökonomischen Perspektive wird diese Initiative als entscheidender Schritt zur umfassenden Tokenisierung von Immobilien angesehen.

Der auf den Krypto-Bereich spezialisierte Immobilienmakler Tony Giordano erklärte im Property Play-Podcast: „Ich kann mir für die nächsten 10 Jahre keine Möglichkeit vorstellen, bei der die gesamte Immobilienbranche nicht auf die Blockchain umzieht.“

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